看了这么多遗产房,为什么不建议你把孩子加入产权!

上回书说到怎么把房子给孩子最省税,就会有人问,直接产权上放孩子名字不就行了!今天就说清楚,为什么劝你不要这么做!

        1.产权上只写未成年孩子的名字:

看似产权上直接写孩子名字,就不牵涉遗产税和赠与税的问题,自然最省税。

但在美国,18岁以下的未成年人无权签署任何法律文书,只能由父母或监护人代为办理,手续十分麻烦,通常需要通过美国专业律师操作。

而且万一孩子在18岁成年之前父母离婚或者过世,又或者要更改给其他孩子名字或添加其他孩子名字,都会引出其他很多的产权纠纷。

        2.产权上父母和孩子名字都在的情况:

假设父母以50万买入一套房子同时把孩子的名字一起放在房契上,各占50%产权。等五十年后,大人过世时,房价已经从50万涨到了500万(以4.7%的年增长率计算)。那孩子在继承房产时,计税底数(Cost Basis)将会是275万,原因是父母那一半产权的Cost Basis,在继承时会Step up到Fair Market Value, 也就是250万。而孩子那一半的Cost Basis,还是维持在当年买房房价的50%,也就是25万。

那在孩子决定出售这套房子的时候,就会面临500万-275万=225万的资本利得(Capital Gain),如果以30%的税率来计算的话,那出售当年就需要缴纳67.5万的资本利得税!

除此之外,联合共有产权还有不少其他隐患:

  • 孩子读大学申请助学金时,因为名下有资产,几乎不大可能获得助学金。
  • 把孩子名字写在房子产权上视作您赠送一半房产给他,如果房价超过每年的免税赠与额度,每人每年$16,000. 需要申报联邦赠与税gift tax。也会占用赠与税和遗产税共用lifetime exemption额度。
  • 如果将来孩子结婚后又离婚的话,也会牵涉到房屋产权分割问题。
  • 如果将来父母急用钱,非常需要卖掉这个房子。万一孩子在这紧要关头阻拦卖房,大人一点办法也没有!
  • 如果拥有一半产权的孩子不幸先于父母过世,结果可能是孩子的合法继承人和父母一起拥有这个房产,而这个或者这几个继承人可能不一定是父母同意的。
  • 如果拥有一半产权的孩子不幸先于父母去世,孩子的债权人creditors会来找父母。
  • 如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。
  • 如果孩子申请破产,即使父母有一半产权,房子仍有可能被强制卖出。
  • 如果孩子被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,房产也会被牵扯到。

总之,以上种种说明产权上一起写孩子和父母的名字,弊端多多,也是一种相当危险的财产继承安排,联合产权方式是最不推荐的一种方式。需要跟专业的地产,税务,法律人士进行咨询再做决定