出租房亏损也能抵税？快看你是否符合条件！

首先一个概念，从税收角度来讲，我们的家庭收入分为三大类：

通常而言，这三大类收入和亏损只能在大类内部with in category相互抵消，不能跨类别相互抵消。由于出租房的亏损属于passive activity loss (PAL)，通常而言，既不可以用来抵扣工资收入，也不能用来抵扣股票收益。

Speical $25,000 Allowance： 如果你家庭收入（MAGI）不超过$100,000, 并且你主动参与了出租房的管理工作(Active participation), 那么你就可以享受每年最多$25,000的特殊补贴(Special Allowance). 也就是说你每年最多拿$25,000的出租房亏损，来抵扣你的工资或者投资的收入。phase out at 15万 MAGI。高收入人群没有这个优惠。
Real Estate Professional Exception： 这个特例主要是针对专业的房产经纪人。那你的出租房亏损抵扣额度将不受收入限制，也不再有$25,000的额度限制。
- a) 你或者你的配偶必须是一个专业的房产经纪人，而非仅仅考了一个执照的兼职经纪人。(750 hour rule/ 50% rule)
- b) 你必须实际参与到了每一处出租房的管理当中，而不是委托给地产管理公司。（Materially Participate Rule）

1. 出租房亏损可以抵扣当年的股票买卖盈利吗？答：不可以
2. 出租房亏损当年不能抵扣怎么办？答：当年无法抵扣的出租房损失，称为suspended passive loss，可以无限期的carry forward 到未来的年份里，用来抵扣未来可能产生的出租房盈利。
3. 多套住租房的盈利和亏损可以相互抵消吗？答：可以，因为都属于同一类型的passive income and loss
4. 出租房亏损可以用来抵扣房屋出售时的资产增值收益capital gain吗？答：可以。因此如果你连年出租房都亏损，最后只能留到出售的时候用来抵扣增值收益。