在万税之国搞房地产，你得知道美国房地产税务最大的五十万免税大礼包！卖得好更得卖得对！要如何才能qualify这为数不多IRS给的税收大福利呢？
简单来讲，IRS规定了在出售一套“Qualified”自住房时，个人最高25万，夫妻两人最高50万的房屋盈利的免税额度。
那究竟怎样才算被IRS认定为“Qualified”自住房呢？就要满足以下几个条件 ：（Eligibility Test）
- 所有权（Ownership）：在出售COE之前的五年内，至少以你的名义持有房屋两年
- 居住时间（Residence）：在出售COE之前的五年内，至少自住满两年
- 冷却期(Cool down time)：每两年只能使用一次这项税收优惠。
那么聪明的小伙伴就会问，出租会影响我享受这项税收减免吗？答案是，it depends。
这里就又牵涉到一个概念，叫做NQU, Non-Qualified Use Percentage （NQU%）。IRS规定如果这个房子在持有期间被出租或作为生意用途，这段时间就会被IRS认定为Non-Qualifiedalifed Use Period，并且会因此给你的50万税收优惠打个折扣。（NQU%）
下面就用几个实际案例来给大家讲解一下：
案例一：
自住了两年半，换了个更好的自住房，老房子留着出租了两年半，再卖掉。
由于这房子是先自住满了两年再出租，首先符合自住房的Eligibility Test，然后由于最后出租的两年半符合卖出前出租的特例，不算NQU， 所以可100% 享受50万免税额度。
案例二：
自住了多年，搬走后出租了3年零一个月卖掉的话，由于你在最近的5年内没有住满2年（差了一个月），所以就不能qualify自住房，免税额为0，也就是说房子所有的盈利全都要交税 😱
案例三：
自住三年，出租9年，空置一年，又回去住了两年，再卖掉。那这种情况下，可以有多少免税额度呢？答案是100万 x 40% = 40万。
这里40%就是NQU%，具体是如何计算的呢？ 总共持有该房产15年，其中Non Qualified Use（出租）为 9 年，
NQU% = （9/15）= 60%。 所以你最后的免税额度就是100万 *（1-NQU%） = 40万了。
详细的Non-Qualified Use Percentage计算规则请看下图：
总结一下，能否享受自住房税收优惠，要先用Eligibility Test来判定，最重要的就是要记住5年住2年法则。然后能够享受多少税收优惠，那就要计算NQU比例。
简单来说，如果自住房转出租房不到三年的朋友，还有机会享受100%的50万税收优惠哦，大家就要考虑一下是打算长期持有呢，还是要及时卖出，来省下这一大笔房产增值盈利税。
Reference:
