想把美国房产留给孩子，不想多缴税怎么办？

假设，一对夫妻现在以个人名义买了50万的房子，五十年后父母去世后孩子继承房产，如果按照4.7%的年增长率来计算，50年后，这套房产的市价已经涨到了500万。

那子女继承了这套房子之后，会不会需要交资产增值税呢？答案是不用。

因为IRS税法里有一个Step-Up in Basis的规则，就是说子女在继承父母留下的增值资产（appreciated assets) 例如房产、股票的时候，可以一次性提高资产的基础成本（cost basis）。

那么，这套房产的cost basis，就一次性地从50万，step up到了500万。也就是说，这套房产在父母生前持有期间涨出来的450万，因为Step-Up in Basis 的规则，被IRS直接一笔勾销了，子女在继承以后就不用再交这450万的资产增值税 (capital gains tax)了！

划重点来了！

Tip 1: 不要在过世之前把房子给子女，因为生前产权的变更不能Step-Up Basis，子女之后再卖掉房子的时候就会面临巨额的资产增值税 (capital gains tax)。

Tip 2: 虽然Step-Up in Basis 可以让子女在继承房子的时候，避免高额capital gains tax。但是却无法完全躲开遗产税。要知道美国联邦遗产税税率最高可以到达40%呀！好消息是，懂王在2018年税改的时候直接把遗产税的免税额度给double了，今年（2022）的免税额度是个人12.06million，夫妻双方是24.12million。

坏消息是，这项政策会在2025年底结束，也就是说从2026年开始，遗产税的免税额度又将回到个人500万，夫妻1000万。考虑到资产增值和时间复利效应的话，湾区很多家庭都非常有可能直接用光这个额度，好不容易一辈子积累下的财富，在把资产留给子女的时候，又被IRS狠狠砍一刀。

那么有什么方法可以规避遗产税呢？那就要提到美国富人都知道的资产传承和避税神器：ILIT 不可撤销人寿保险信托（Irrevocable Life Insurance Trust），这是一个可以同时规避资产增值税和遗产税，同时有可以保护隐私和法律诉讼并且控制资产传承的全方位solution。

Tip 3: 如果你家总资产没有达到遗产税的免税额度，不用担心遗产税的问题，那在传承房产的时候还会遇到什么问题呢？那就不得不提法庭遗产清算认证Court Estate probate 。这是一个非常耗时耗力耗钱的过程。不幸的是，如果房子是以个人名义持有，那就属于probatable asset，子女继承的时候会有一个非常麻烦的court probate过程。那要如何避免probate呢？那就要提到另外一个资产传承神器：生前信托Living Trust 了。具体操作就是建立一个生前信托，把房子的title改为由信托持有，然后在信托中制定好传承规则。

信托简单来解释说，就是父母设立一个没有实体不做经营的公司，将财产都放进这个信托里面，然后这个信托交给委托人Trustee管理，而受益人为自己的孩子. 如果父母直接给孩子，那么大资产的税收自然不少；而交给委托人，委托人会将资产分解，一部分一部分给到孩子，那么小资产的税收相对少，属于变相降低遗产税和赠予税的成本。如果房产价值没有太高，又想达到最佳省税效果，用可撤销信托作为继承的方式是最省时省力也省税的。如果房产价值非常大，又怕因为官司等不确定因素被别人拿走，也可以采用不可更改信托的方式。

信托方式的传承也是美国大多数中产的选择，规避了法庭认证的程序，能让遗产按照屋主的意愿去分配。缺点是会花费一些小的费用，需要有个靠谱的律师帮你设立信托，并定期维护你的信托。